Představujeme "Bytové spoluvlastnictví" v připravovaném občanském zákoníku

Návrh nové právní úpravy (pod názvem „Bytové spoluvlastnictví“) sice v obecné rovině vychází z dosavadních stěžejních principů, avšak přináší řadu důležitých změn či doplnění (rovněž v kontextu s celkovým pojetím souvisejících institutů v návrhu nového občanského zákoníku).

Až dosud nese zákon upravující vlastnictví bytů či nebytových prostorů široký název, podle něhož se upravují „některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů)“.

Nový pojem „Bytové spoluvlastnictví“ v návrhu nové úpravy akcentuje základní pojetí vlastnictví bytů, které bude i v nové právní úpravě postaveno na principu (podobně jako v současné právní úpravě) spoluvlastnictví nemovité věci (v zásadě pozemku a na něm postaveného domu) založené vlastnictvím jednotek.

Poznámka: Přitom, shodně jako dosud, nemusí být v bytovém spoluvlastnictví vždy zahrnuto také spoluvlastnictví k pozemku - jestliže např. je dům postaven na cizím pozemku. V tomto smyslu se návrh nové úpravy vlastnictví bytů (bytového spoluvlastnictví) sice přidržuje v občanském zákoníku obnoveného klasického principu, že stavba je součástí pozemku (klasický římský princip „superficies solo cedit“ - věci na povrch země vyčnívající se pokládají za součást pozemku), který byl opuštěn v našem občanském právu v období po r. 1948 a nyní se do občanského práva vrací), avšak přesto se i nadále pro bytové spoluvlastnictví připouští, že dům nebude součástí pozemku (ale např. součástí práva stavby či jiného věcného práva.

V uvedeném smyslu je, v podstatě jako dosud, bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím domu, založeným na vlastnictví jednotek Nová právní úprava vychází z dosavadní spoluvlastnické koncepce, podle které hlavním předmětem je spoluvlastnictví domu, k němuž akcesoricky přistupuje vlastnictví jednotky ; tomu odpovídá také nově zaváděný pojem „Bytové spoluvlastnictví“ (opírající se o spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky, jejíž součástí je byt či nebytový prostor). Uvedený princip však (s ohledem na opětné zavedení principu supeficies solo cedit a změněné pojetí věci, kdy dům nebude samostatnou věcí, nýbrž součástí nemovité věci) se projevuje v dikci navrhované úpravy tak, že se hovoří nikoliv o spoluvlastnictví domu, nýbrž o „spoluvlastnictví nemovité věci“ (zahrnující pozemek a dům na něm postavený). Přitom i nadále spoluvlastnictví pozemku nemusí být vždy součástí bytového vlastnictví - viz shora.

Závěr: V nové právní úpravě bytového spoluvlastnictví zůstane v zásadě zachována dosavadní koncepce vlastnictví bytů spočívající na spoluvlastnictví domu, které zahrnuje podílové spoluvlastnictví společných částí…