Drobné a opakované porušování domovního řádu

Především věnujme pozornost otázce evidence osob bydlících v domě. V obecné rovině je třeba zdůraznit, že jakékoliv údaje o fyzické osobě, které umožňují tuto osobu identifikovat (typicky jméno a příjmení), jsou osobními údaji této osoby. Nakládání s takovými osobními údaji podléhá přísnému režimu zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů. V zásadě lze říci, že pokud chce SVJ uvedené osobní údaje zpracovávat (tedy například vést jmennou evidenci všech osob bydlících v domě, nejen evidenci svých členů), může tak učinit buď se souhlasem uvedených bydlících osob, nebo tehdy, pokud některý zákon ukládá SVJ povinnost, pro kterou je takové zpracování osobních údajů nezbytné.

Pokud jde o souhlas evidované osoby, lze z položeného dotazu dovodit, že bydlící osoby takový souhlas neposkytly.

Pokud jde o zákonný podklad pro popsaný postup SVJ, nelze jej z žádného právního předpisu dovodit, zejména v situaci, kdy některé bydlící osoby hodlají užívat byt pouze přechodně, nikoliv například jako trvalé bydliště. Tím samozřejmě není dotčeno právo (a povinnost) SVJ vést seznam svých členů – spoluvlastníků společných částí domu.

Je možné shrnout, že bez souhlasu osob bydlících v domě nelze vést evidenci těchto osob a nelze na nich ani požadovat, aby pro účely takové evidence poskytly své osobní údaje.

Pokud jde o stanovený zákaz poskytovat klíče od domu jiným osobám než příbuzným člena SVJ, domnívám se, že takový zákaz neoprávněně zasahuje do vlastnických práv jednotlivých vlastníků jednotek. SVJ je právnickou osobou zřízenou především k zajištění správy společných částí domu. SVJ oproti tomu nemůže omezovat nad tento rozsah (tedy nad rámec toho, nakolik se to dotýká domu jako celku) vlastníky jednotek v jejich užívání, a tedy ani v tom, aby například jednotky pronajímali dalším osobám. Pokud by bylo v předpisech SVJ stanoveno, že člen SVJ nemůže takovým třetím osobám poskytnout klíče od domu, znamenalo by to fakticky podstatné omezení jeho práva jednotku pronajmout takové třetí osobě (jen stěží si lze představit, že by si nájemce pronajal např. bytovou jednotku, aniž by k ní měl kdykoliv dle své volby přístup). Jakkoliv tedy může být tento názor diskutabilní, domnívám se, že zamýšlené omezení v nakládání s klíči od domu není v souladu s platným právním řádem.

Konečně pokud jde zamýšlený postup proti osobám, které dlouhodobě, byť nepříliš významným způsobem, porušují své povinnosti členů SVJ, je v rámci tohoto postupu třeba jednat v souladu se zákonem, a to včetně ustanovení § 14 ZOVB.

„§ 14 – Zasahuje-li vlastník jednotky opakovaně do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství vlastníků nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky.“

Jiné důvody prodeje jednotky vlastníka zákon nenabízí (když nejde např. o prodej z důvodu dluhů a podobně). Na druhou stranu je třeba zdůraznit, že zákon nevyžaduje, aby každý jednotlivý zásah do práv ostatních vlastníků, tedy každé jednotlivé protiprávní jednání bylo „podstatné“. Lze si představit, že k podstatnému zásahu do práv ostatních vlastníků může dojít i tím, že jeden z vlastníků dlouhodobě a opakovaně porušuje svou „nepodstatnou“ povinnost (např. nezabezpečuje společný majetek proti krádeži a podobně). O tom, nakolik takové jednání jednoho z vlastníků omezuje ostatní vlastníky, je však příslušný rozhodnout pouze soud a SVJ nepřísluší tuto otázku posuzovat.

Sankce za zapomenutý úklid

V domě je 16 bytů v osobním vlastnictví a vzniká problém s úklidem společných prostor. Někteří vlastníci nerespektují stávající dohodu, podle které si tento úklid zajišťují majitelé bytů sami podle stanoveného rozpisu.

Lze na shromáždění rozhodnout, že pokud vlastník úklid neprovede, bude mu naúčtována částka např. 200 Kč (úklid by provedl jiný člen SVJ)? Je předpoklad, že pokud by toto rozhodnutí bylo legální a v souladu se zákonem, úklidová morálka by se značně zlepšila.

Z výše uvedeného dotazu vyplývá, že shromáždění vlastníků jednotek schválilo provádění úklidu společných prostor domu svépomocí, resp. uložilo povinnost jednotlivým členům k provádění úklidu domu. Pokud stanovy SVJ neurčily něco jiného, SVJ zajišťuje správu domu, tedy i provoz domu a pozemku a údržbu a opravy společných částí domu. Do působnosti shromáždění dle vzorových stanov spadá vymáhání plnění povinností uložených členům SVJ a pravidla pro užívání společných částí domu.

Na druhou stranu stanovy SVJ nemohou uložit svým členům povinnost k osobním službám, v tomto případě se jedná o úklid, často jde i o ostrahu domu apod., ve prospěch SVJ. Členové SVJ totiž nemohou být nuceni a to jak stanovami, tak i rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek k jakýmkoli osobním činnostem či službám, které nejsou zakotveny v zákoně. SVJ musí tedy zajišťovat nezbytné činnosti z finančních prostředků, které standardně hradí jednotliví členové.

Mgr. Adriana Kvítková,
KŠD ŠŤOVÍČEK advokátní kancelář, v.o.s.